Fiscalité des SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement collectif dans l’immobilier qui offrent aux investisseurs la possibilité de bénéficier de revenus réguliers et de participer aux éventuelles plus-values générées par la détention et la gestion d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Cependant, il est essentiel de comprendre la fiscalité associée à ces investissements pour optimiser leur rentabilité. Dans cet article, nous examinons en détail la fiscalité des SCPI, notamment en ce qui concerne les revenus fonciers, les revenus financiers et les plus-values de cession d’immeuble.
La fiscalité des revenus fonciers
Les revenus distribués par les SCPI aux investisseurs sont généralement considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les taux d’imposition varient en fonction du montant des revenus et de la tranche marginale d’imposition (TMI) applicable à l’investisseur, auquel il faut rajouter les prélèvements sociaux (17,2% actuellement).
Ainsi, le taux d’imposition total des revenus fonciers distribués par les SCPI se compose de l’impôt sur le revenu, calculé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, et des prélèvements sociaux, calculés au taux fixe de 17,2%. Cette combinaison de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux constitue le taux effectif d’imposition applicable aux revenus fonciers.
Il est important de noter que, s’ils optent pour le régime réel, les investisseurs peuvent également bénéficier d’un certain nombre de déductions fiscales liées aux investissements en SCPI, telles que les intérêts d’emprunt, frais d’acquisition et les déficits fonciers reportables. Ces déductions peuvent permettre de réduire le montant imposable des revenus fonciers et donc l’impôt à payer.
Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de déductions fiscales pour réduire leur base imposable et optimiser leur fiscalité en fonction de leur situation personnelle et de leurs objectifs financiers.
Il est également possible d’opter pour le régime micro foncier, permettant de bénéficier d’un abattement de 30% sur la base imposable, si plusieurs conditions sont respectées :
- Les revenus fonciers bruts perçus par l’associé personne physique sont inférieurs à 15000€ par an
- La personne physique perçoit des revenus fonciers d’autres immeubles par ailleurs
A noter que le choix de ce régime est irrévocable pendant 3 ans et que la déduction des intérêts d’emprunt éventuels est proscrite.
La fiscalité des revenus financiers
En plus des revenus fonciers, les SCPI peuvent générer des revenus financiers, tels que des intérêts, des dividendes ou des plus-values de cession de valeurs mobilières. Ces revenus financiers sont soumis à des règles fiscales spécifiques.
Les intérêts et dividendes distribués par les SCPI sont soumis au PFU au taux en vigueur, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Les plus-values de cession de valeurs mobilières sont également soumises au PFU au taux de 30%, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La fiscalité des plus-values de cession d'immeuble
Lorsqu’une SCPI réalise une plus-value suite à la cession d’un ou plusieurs immeubles de son portefeuille, cette plus-value est imposable dans la catégorie des plus-values immobilières. La fiscalité applicable dépend de la durée de détention de l’immeuble cédé.
Si la durée de détention est inférieure à deux ans, la plus-value est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux en vigueur.
Si la durée de détention est égale ou supérieure à deux ans, la plus-value bénéficie d’un abattement pour durée de détention, qui peut réduire significativement l’impôt à payer.
Il est important de noter que les SCPI peuvent opter pour le régime des plus-values immobilières dites « professionnelles », sous certaines conditions, ce qui peut avoir des implications fiscales spécifiques.
Exemples pratiques et comparatifs
Exemple 1 : Investissement de 10 000 € dans une SCPI avec revenus fonciers classiques
Revenus annuels : 500 €
Impôt sur le revenu (TMI 30 %) : 150 €
Prélèvements sociaux (17,2 %) : 86 €
Revenu net après impôts : 264 €
Exemple 2 : Investissement dans une SCPI vendant un bien immobilier après 5 ans
Plus-value : 20 000 €
Abattement pour durée de détention : 10 %
Imposition totale : 3 100 €
Conseils pour optimiser votre fiscalité avec les SCPI
- Adaptez votre régime fiscal à vos revenus fonciers : Régime réel pour maximiser les déductions, ou micro foncier pour simplifier la gestion.
- Pensez à la durée de détention : Profitez des abattements sur les plus-values.
- Diversifiez vos SCPI : Certaines SCPI ont des profils fiscaux avantageux (par exemple, SCPI en nue-propriété ou investies à l’étranger).
Les SCPI à l’étranger et la fiscalité spécifique
Certaines SCPI investissent à l’étranger. La fiscalité peut être différente :
- Pas de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers.
- Convention fiscale entre la France et le pays concerné pour éviter la double imposition.
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